Lieber Börsianer,
diese Überschrift mag plakativ sein und muss nicht zwingend für jede einzelne Neuanschaffung einer Immobilie gelten. Gleichwohl der Trend ist offensichtlich. Der Gesetzgeber nimmt die gewerblichen und leider damit auch die privaten Vermieter aufs Korn. Die Folge sind umfassende Regulierungen wie etwa die Mietpreisbremse, der Berliner Mietendeckel oder der Münchener Milieuschutz. Das Mietrecht wird komplexer und überfordert zunehmend den privaten Laienvermieter.
Zum 1. Januar trat das sog. Mietrechtsanpassungsgesetz in Kraft. Danach darf ein Vermieter künftig nur noch einen Mietpreis erheben, der maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel) liegt. Die Crux an der Sache: Für viele Standorte existiert überhaupt kein Mietspiegel bzw. die Daten sind uralt. Vor Gericht haben diese Mietspiegel dann keinen Bestand und man wird einen Sachverständigen hinzuziehen.
Wenn Sie dann als Vermieter vor Gericht unterliegen, bezahlen selbstverständlich Sie diesen Gutachter und erstatten zudem noch die überzahlte Miete zurück. Hier werden sich schnell selbst für kleine Objekte vierstellige Summen addieren.
Berlin ist plötzlich überall
Sicherlich haben Sie der Berichterstattung entnommen, dass der sog. Berliner Mietendeckel durch den dortigen Senat am Ende deutlich entschärft wurde. Freilich macht das dieses Gesetzeswerk noch nicht unbedingt Investoren-freundlich. Mehr noch: Vielen Vermieter ist nicht bewusst, dass das Berliner Beispiel bundesweit Schule macht. So hat die Stadt München zuletzt den sog. Milieuschutz erfunden. Danach sind Umbauten und Modernisierungen, die über den ortsüblichen Standard hinausgehen, künftig genehmigungspflichtig. Experten sind sich sicher: Der Markt wird dies rasch einpreisen, sodass Objekte in entsprechend geschützten Vierteln und Quartieren nächstens spürbar an Wert verlieren werden.
Das ist noch nicht alles: So soll künftig die reformierte Grundsteuer nicht mehr umlagefähig sein. Zu Deutsch: Bisher bezahlte der Mieter über die Nebenkosten diese Steuer. Demnächst werden Sie als Vermieter diese Steuer möglicherweise vollständig selbst berappen.
Das Fazit des obersten Vermieter-Lobbyisten ist eindeutig. So urteilt Kai Warnecke, der Präsident des Eigentümerverbandes Haus & Grund: „Aus Sicht von privaten Eigentümern verlieren vermietbare Immobilien an Attraktivität.“
Meine Prognose: Die diversen Maßnahmen der Regulierung werden ihr politisches Ziel (Mieterschutz) weitgehend verfehlen. Stattdessen werden die Maßnahmen dazu führen, dass vor allem private Laienvermieter zugunsten großer Immobilien-Unternehmen aus dem Markt gedrängt werden. Kurzum: Die Immobilie wird zur aufwändigen Problemanlage.
Noch ein Problem: Ich halte meinen gesamten selbst genutzten sowie vermieteten Immobilienbesitz in und um Augsburg. Zu Deutsch: Meine Diversifizierung und Risikostreuung liegt bei Null. Ich habe ein hartes Klumpenrisiko. Folgt etwa die Stadt Augsburg dem Vorbild der Metropolen Berlin und München, bin ich mächtig angeschmiert. Aber ich bin mit diesem Schicksal nicht alleine. Die Mehrheit der privaten Immobilien-Investoren kann aufgrund begrenzten Kapitals kaum regional diversifizieren. Wir sind also der (lokalen) Politik ausgeliefert.
Mein Aktiendepot hingegen ist praktisch weltweit diversifiziert. Befürchte ich etwa für Deutschland oder Europa eine ungünstige Entwicklung, verlagere ich mein Kapital binnen weniger Minuten in die USA oder etwa die Schwellenländer. Hierfür brauche ich auch keinen Rechtsanwalt oder Notar. Das erledige ich alles mit wenigen Mouse-Clicks quasi vom heimatlichen Sofa aus.
Meine Empfehlung: Überprüfen Sie Ihren Immobilienbestand! Besonders wenn Ihre Objekte in den deutschen Metropolregionen liegen, droht Ihnen Ungemach seitens der Politik. Hier kann es sinnvoll sein, nächstens das eine oder andere Objekt zu veräußern, bevor die Regulierung für einen Preisverfall sorgt. Wie Sie die freiwerdenden Mittel sinnvoll wieder anlegen, erfahren Sie dann im RENDITE TELEGRAMM.